Ihr kennt das vielleicht: Sobald ihr Grundstücke in einem Unternehmen verwaltet und diese langfristig vermieten wollt, könnt ihr unter Umständen eine erweiterte Kürzung der Gewerbesteuer beantragen. Damit soll die Gewerbesteuerbelastung von Kapitalgesellschaften, die reine Grundstücksvermietung betreiben, jener von Privatpersonen (mit Vermietungseinkünften) gleichgestellt werden. Allerdings sind die Anforderungen hoch – und wie ein aktueller Fall zeigt, kommt es ganz besonders auf den richtigen Erhebungszeitraum an.
Hintergrund: Erhebt ihr echte Gewerbeeinkünfte oder nur „Vermietungseinkünfte“?
Bei vermieteten Grundstücken müsst ihr normalerweise keine Gewerbesteuer zahlen, sofern ihr bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Seid ihr allerdings eine Gesellschaft (z.B. eine GmbH), gilt das Ganze nur dann, wenn ihr ausschließlich Verwaltungs- und Nutzungsaktivitäten in Bezug auf eigenen Grundbesitz durchführt – und zwar durchgängig im gesamten Erhebungszeitraum.
Der Streitfall
Eine GmbH erwarb Ende 2018 mehrere Grundstücke, um sie langfristig zu vermieten. Direkt nach Kaufabschluss hat sie alle Hebel in Bewegung gesetzt, um zukünftige Mieter zu finden und die Objekte vermarktungsfertig zu machen. Doch der wichtige „Übergang von Nutzen und Lasten“ erfolgte erst Mitte 2019. Kurz darauf veräußerte die GmbH die Grundstücke. Zum Stichtag 31.12.2019 waren die Grundstücke erstmals im Anlagevermögen aktiviert.
Die Gesellschaft beantragte für 2019 die erweiterte Kürzung auf diese Grundstücke – schließlich wolle sie ja nur vermieten, oder? Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg sah das jedoch anders und lehnte den Kürzungsantrag ab.
Warum hat das Finanzgericht „Nein“ gesagt?
- Ausschließlichkeit der Tätigkeit: Für die erweiterte Kürzung müsst ihr im gesamten Erhebungszeitraum ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. In diesem Fall war das Unternehmen aber noch gar nicht in Besitz (wirtschaftlich) der Grundstücke, da Nutzen und Lasten erst Mitte 2019 übergingen.
- Ununterbrochene Vermietungstätigkeit: Es gab keine Phase der „bloßen Umschichtung“ im Bestand – vielmehr war die GmbH erstmalig in dieses Geschäft eingestiegen. Dass zwischen Kauf und tatsächlichem Eigentumserwerb (Übergang von Nutzen und Lasten) etliche Monate lagen, machte die Sache nur schwieriger.
- Kein durchgängiger Grundbesitz: Da die GmbH die Grundstücke Mitte 2019 erst wirklich bekam und kurz darauf wieder verkaufte, fehlte die Zeit der kontinuierlichen Vermietungstätigkeit innerhalb des vollen Erhebungszeitraums (Kalenderjahr).
Was bedeutet das für euch?
- Wenn ihr eine GmbH habt, die rein zur Vermietung von Grundstücken existiert, müsst ihr sicherstellen, dass ihr über den gesamten Erhebungszeitraum hinweg wirtschaftlicher Eigentümer seid und ausschließlich eine Verwaltung und Nutzung dieser Immobilien betreibt.
- Kauft ihr ein neues Grundstück und geht das wirtschaftliche Eigentum erst spät im Jahr auf euch über, kann das dazu führen, dass eure Tätigkeit nicht für den kompletten Erhebungszeitraum „sauber“ als reine Grundbesitzverwaltung gilt.
- Eine einmalige „grundbesitzlose Zeit“ kann unschädlich sein, wenn sie nur eine kurze Phase in einem bereits bestehenden Immobilienbestand darstellt. Aber bei einem erstmaligen Start in die Grundbesitzverwaltung (keine Umschichtung, sondern Beginn eures Bestands) wird es kompliziert.
Fazit:
Wenn ihr plant, Grundstücke in einer Kapitalgesellschaft zu vermieten, achtet genau darauf, ab wann ihr wirklich Eigentümer (Nutzen und Lasten) seid – und darauf, ob ihr die Grundstücke auch tatsächlich über den ganzen Erhebungszeitraum unverändert haltet. Sonst könnte euch das Finanzamt die erweiterte Gewerbesteuerkürzung versagen und ihr zahlt mehr Gewerbesteuer als gehofft. Habt ihr Fragen zu eurer konkreten Situation? Meldet euch gern bei uns – wir begleiten euch durch diesen steuerlichen Dschungel.