Ihr habt einen Raum eurer Wohnung beruflich genutzt und wollt die Wohnung verkaufen? Dann droht eine Steuerfalle. Das Finanzgericht München (FG) hat jetzt aber zugunsten eines Eigentümers entschieden.
DIE GRUNDREGEL
Verkauft ihr eine selbstgenutzte Immobilie, fällt im Normalfall keine Einkommensteuer an. Bei einer vermieteten Immobilie sieht das anders aus. Verkauft ihr sie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Er gilt dann als privates Veräußerungsgeschäft.
DER FALL
- 2003: Der Kläger kaufte eine Eigentumswohnung.
- Bis 2006: Ein Zimmer nutzte er für seine selbständige Tätigkeit. Danach überführte er es wertmäßig in sein Privatvermögen.
- Ab 2011: Er vermietete die Wohnung.
- 2013: Er verkaufte die Wohnung.
In seiner Steuererklärung gab er keinen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft an. Das Finanzamt folgte ihm zunächst. Bei einer späteren Betriebsprüfung sah der Prüfer das anders. Der Teil des Gewinns für das frühere Arbeitszimmer sei steuerpflichtig. Die Haltefrist habe erst mit der Überführung ins Privatvermögen begonnen. Sie sei daher noch nicht abgelaufen.
Der Kläger hielt dagegen. Das Arbeitszimmer lasse sich steuerlich nicht von der übrigen Wohnung trennen.
SO HAT DAS GERICHT ENTSCHIEDEN
Die Klage war erfolgreich. Die berufliche Nutzung des Arbeitszimmers teilt das Wirtschaftsgut „Eigentumswohnung“ nicht auf.
- Ein einzelner Raum ist nicht verkehrsfähig.
- Ihr könnt ihn nicht einzeln verkaufen.
- Eine Wohnung ist nur als Ganzes veräußerbar.
Deshalb gibt es auch keine unterschiedlichen Haltefristen für Arbeitszimmer und Restwohnung. Der Kläger hielt die gesamte Wohnung mehr als zehn Jahre. Ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft lag damit nicht vor.
WAS DAS FÜR EUCH BEDEUTET
Wollt ihr eine Wohnung mit Arbeitszimmer verkaufen, zählt die Haltedauer der gesamten Wohnung. Ein früher beruflich genutzter Raum bekommt keine eigene Frist.
FAZIT
Das FG München schützt Eigentümer vor einer versteckten Steuerfalle. Für die Spekulationsfrist zählt die Wohnung als Ganzes.
Habt ihr Fragen? Wir helfen euch gern weiter.